Arrendatarios rebeldes deberán restituir inmuebles y deudas en juicios más simples
La Sala del Senado respaldó en forma transversal esta iniciativa que apunta a modernizar la legislación actual con el fin de reforzar los derechos del propietario para obtener la restitución del inmueble arrendado con rentas morosas, impagas, o bien, que haya sido ocupado sin título alguno.
24 de diciembre de 2021
Con plazo para realizar indicaciones hasta el 3 de enero próximo quedó el proyecto que fortalece los derechos del arrendador en el caso de restitución de inmuebles y el pago de las deudas morosas por arrendamiento.
Ello, luego que la Sala del Senado otorgara su contundente respaldo a la iniciativa que fue calificada como “una adecuación necesaria” a una realidad -muchas veces invisibilizada- y que se deriva del arrendamiento de bienes raíces, como un ingreso estable para miles de personas de clase media y, especialmente, adultos mayores. Este último grupo fue identificado como “el más vulnerable” cuando, lamentablemente, se ven sometidos a abusos de parte de algunos inescrupulosos.
En lo formal el texto legal cumple segundo trámite, que modifica la ley N° 18.101 y el Código de Procedimiento Civil para incorporar la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establecer un procedimiento monitorio (es decir más simple) para el cobro de rentas de arrendamiento en los juicios que indica (Boletín N° 12.809-07).
El proyecto aborda casos, tales como, el incumplimiento de la obligación de pagar a tiempo el arriendo de un bien inmueble, su uso para fines distintos del estipulado y la ocupación de la propiedad sin título alguno.
Actualmente, el proceso judicial significa para el arrendador una tramitación engorrosa, que en promedio tarda siete meses en decretar el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, con los consiguientes perjuicios que, en muchas ocasiones, cuenta con esos ingresos para vivir.
Sobre los principales aspectos de la iniciativa expuso la senadora Luz Ebensperger, quien manifestó que el objetivo del proyecto es establecer un procedimiento expedito y de mayor celeridad para que el arrendador pueda, en los supuestos y con los requisitos que el proyecto establece, recuperar el bien raíz arrendado y obtener el pago de las sumas que se le adeudan por concepto del contrato de arrendamiento.
Luego hicieron uso de la palabra para fundar su voto los siguientes senadores y senadoras:
“En Chile, uno de los sueños de la clase media es poder tener un inmueble propio, una casa propia y luego comprar otra, si fuese posible, pero como inversión y como una fuente estable de ingresos… Sin embargo, muchas veces ese sueño se convierte en pesadilla cuando el arrendatario deja de cumplir su obligación principal o, aún peor, por imprudencia, negligencia, o franco dolo daña o destruye esa casa o departamento que tanto ha costado adquirir”.
“Se busca la seguridad jurídica de los arrendatarios.... No obstante lo anterior, es necesario que en la fase de indicaciones de este proyecto se compatibilicen las nuevas normas propuestas con el derecho a la defensa de los arrendatarios y evitar que el nuevo procedimiento se quiera aplicar abusivamente”.
“Además de la clase media, hay que señalar que hay muchos adultos mayores detrás de esta misma situación, y los vemos en sendos reportajes de prensa sometidos a abusos de algunos irresponsables arrendatarios. Actualmente se presentan alrededor de quince mil juicios de arrendamientos en nuestro país, pero se estima que existen sobre sesenta mil arrendatarios afectados por el no pago de las rentas”.
“Me parece que esta es una innovación que coloca al día nuestra legislación, en este caso en materia de arrendamiento, porque la ley que rige esta materia -la ley 18.101- corresponde a un tiempo pasado en que las circunstancias económicas y sociales eran distintas…Después de todas estas décadas, la compra de propiedades de inversión se ha constituido como una inversión que hacen las personas para los efectos de tener una rentabilidad probablemente en sus años de adultos mayores”.
“Este proyecto representa un tremendo avance en la administración de la justicia, el crear un procedimiento que sea moderno, ágil, expedito para los incumplimientos de contrato. Se estima que hay unos 60 mil casos, que hoy están en trámites judiciales. Me alegro que también lo haya respaldado el Ejecutivo”.
“Si bien es razonable agilizar los procesos en aquellas personas que abusan, siendo arrendadores, también hay que asegurar un equilibrio con aquellas personas que son abusadas por los propietarios. Hay un proyecto para que el arrendamiento sea considerado una actividad comercial. Y, por lo tanto, se permita que el municipio, por ejemplo, conozca las condiciones y sancione, en el caso de que el arriendo no cumpla estándares”.
“Este proyecto es trascendente porque impacta ver en los medios de comunicación cómo familias que con mucho esfuerzo lograron adquirir una vivienda propia, endeudándose, comprometiendo compromisos de pago durante muchos años, postergando muchas cosas para cumplir con ese sueño, y se encuentra con la propiedad que no pueden sacar a los arrendatarios”.
“Si bien hace algunos años se introdujo una importante modificación a la ley de arrendamiento, lo que permitió agilizar los procesos judiciales por no pago de rentas, han existido muchos arrendatarios morosos que han encontrado diversos resquicios para dilatar la tramitación de las causas pertinentes, y permanecer por largo tiempo en los bienes raíces arrendados, manteniendo las rentas impagas, que obviamente aumentan en sus montos”.
“Quiero recordar que siempre el juez va a tener un límite. Es decir, nadie puede ser lanzado a la calle con niños, en medio de una tempestad, ni puede ser abandonado a su suerte. Y, por tanto, yo creo que la calificación de los casos que han señalado son precisamente por los cuales se motiva esta norma. Espero que esta norma funcione dentro de ese ámbito”.