Deudores hipotecarios tendrán más herramientas para defenderse de los remates bancarios

Reflexionando sobre los abusos de la banca, la alta tasa de endeudamiento y cómo esta demanda de justicia se ha hecho presente en las distintas marchas ciudadanas, la Sala aprobó por unanimidad, las ideas matrices del proyecto que modifica la Ley General de Bancos y el Código de Procedimiento Civil para establecer el avalúo comercial de los bienes raíces como mínimo de las subastas y proteger la vivienda única de los deudores.

Así las cosas, hasta el próximo 14 de noviembre habrá plazo para que los senadores y el Ejecutivo presenten indicaciones a la norma en primer trámite, de manera de dar curso a su debate en particular.

En simple, la moción de autoría de los senadores Ximena Rincón, Yasna Provoste, Álvaro Elizalde, Francisco Huenchumilla y Jorge Pizarro pretende defender la existencia de condiciones justas en los juicios ejecutivos, generales o hipotecarios, ante la posibilidad de que los consumidores pierdan su único bien raíz, que es, además, el hogar familiar.

•  Aumenta, de 4 a 10 días, el plazo que tiene el deudor que es requerido de pago, en el contexto de un juicio ejecutivo, para oponerse a la ejecución, y de 8 a 15 días, cuando el requerimiento se formule dentro del territorio jurisdiccional de otro tribunal de la República.
• Dispone que en los juicios ejecutivos en los que se embargado un bien raíz, el cual constituye la vivienda del deudor y/o su familia; es su única propiedad raíz y el deudor ha pagado el 50% o más del capital adeudado, el acreedor no podrá solicitar el remate del inmueble sino que solamente que se le entregue en prenda pretoria (esto es, la entrega del inmueble al acreedor, mediante resolución judicial decretada en un juicio ejecutivo, para que pueda disponer de los frutos que la cosa produzca, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital adeudado, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda).
• Declara nulo todo pacto contrario a la entrega en prenda pretoria del inmueble embargado, sin perjuicio del derecho del deudor, una vez; decretada la prenda pretoria por el juez, de renunciar a ella y proceder al remate de la misma.
• Dispone que en los casos que el remate sea procedente, elimina la regla que determinaba que el monto mínimo de la tasación sería la que figure en el rol de avalúos vigente, sustituyéndola por el valor comercial del bien raíz, determinado por la tasación que realice un perito judicial tasador.
• Elimina la posibilidad del acreedor de optar por que se le adjudique el inmueble embargado por los dos tercios del avalúo fiscal, en aquello casos en los que no se presenten postores en el día señalado, quedando solamente la posibilidad para el acreedor de solicitar que se reduzca prudencialmente el avalúo aprobado, reducción que no podrá ser superior a un 5% del avalúo comercial determinado pericialmente.
• Amplía el catálogo de excepciones que puede oponer el deudor en el juicio especial hipotecario, asimilándolas a las del deudor en el juicio ejecutivo.

Durante la sesión intervinieron los senadores José Miguel Durana, Ximena Rincón, Francisco Huenchumilla, Juan Antonio Coloma, Álvaro Elizalde, Felipe Harboe, Carlos Bianchi, David Sandoval, Carlos Montes, Víctor Pérez, Alejandro Navarro, Juan Pablo Letelier, Francisco Chahuán, Iván Moreira, Alejandro García Huidobro, Yasna Provoste, Jorge Pizarro , Kenneth Pugh y Luz Ebensperger. 

Para entregar el informe de la iniciativa, el presidente de la Comisión de Economía, el senador Durana hizo uso de la palabra. El legislador explicó que “se busca establecer condiciones justas entre los bancos y las personas que tienen deudas hipotecarias. Hoy existe una desigualdad que perjudica a los contribuyentes que ven rematadas sus propiedades a un precio ínfimo porque se transan de acuerdo al evalúo fiscal y no el comercial que es mucho más alto. A su vez el texto elimina la reducción de los plazos legales en el caso de remates”.

La autora de la norma, la senadora Rincón argumentó que “este proyecto puede parecer una gota de agua en el desierto, pero es el primero de varios que presentaremos que apuntan a la igualdad. En este caso, se busca poner fin a uno de los mecanismos de abusos de los bancos. Los hogares están endeudados. Hay más de 7 millones de deudores y la mitad tiene mora. En el caso de las propiedades, queremos terminar con la industria de buitres que suelen aparecer cuando se presenta un remate. Aquellos que han pagado más de la mitad de su deuda, no podrán ser rematados”.

El senador Huenchumilla recordó el drama que representa para una familia que le rematen donde vive. “En la legislación hay dos vías de ejecución en caso de deuda. Cuando el acreedor busca embargar la propiedad hipotecada, aplica el Código de Procedimiento Civil y la Ley General de Bancos. En general, esta última es tan dura que permite a los bancos perseguir hasta el final al deudor y éste no tiene cómo defenderse. Por eso es necesario apoyar este proyecto. Esto ha estado vigente por tantos años y recién ahora protegemos a miles de chilenos”, mencionó.

Para el senador Coloma, “lo esencial es fortalecer a los consumidores, por ejemplo respecto a la valorización de la vivienda morosa. Estoy hablando del avalúo fiscal y el comercial. Creo que hay que hacer modificaciones en el debate en particular. La prenda pretoria es algo demasiado antiguo, por eso se requiere modernizar este instrumento. Hay cosas que no tengo claras como el rol del juez, el plazo máximo que tendrá la prenda o qué pasa si no se produce el pago. No queremos que con esto se disminuyan las opciones de crédito”, reflexionó.

El senador Elizalde, quien también apoyó la propuesta, valoró el texto considerando que apela a una legislación antigua que no da cuenta de la realidad. “Queremos que haya un juicio justo. Así se dejan claras las reglas del juego, de manera que el acreedor y el deudor tengan argumentos y mecanismos para defenderse. Hoy se rematan los inmuebles y ni siquiera se paga el monto de la deuda. Esto es muy simple porque viene a dar un marco de protección adecuado a los legisladores considerando la tasa de endeudamiento de los chilenos”, expresó.

“Según un informe del Banco Central, la deuda de los chilenos llegó a un 46% del Producto Interno Bruto (PIB). El 25% de los ingresos mensuales de las familias se destinan al pago de deuda. Las normas que se aplican hoy corresponden a un escenario donde la vivienda era un bien lejano a la ciudadanía. Esto no solo afecta a los deudores de hipotecarios porque cualquier crédito bancario puede terminar apelando a los activos del deudor, así las propiedades pueden ser rematadas. Cuando el banco ofrece un hipotecario usa el avalúo comercial pero cuando se remata se considera el fiscal, eso es una injusticia”, resumió el senador Harboe.

El senador Bianchi aseguró que “este proyecto busca revertir una práctica antigua de la banca que es el abuso y las personas con mucha dificultad pagan su dividendo. Muchos ni siquiera saben que le van a rematar la propiedad, sobre todo en las comunas más alejadas. Conozco el caso en mi región, de una persona que pagaba sagradamente su dividendo pero había una diferencia que ella desconocía, por lo que le iban a rematar su propiedad. Queremos terminar con los abusos que tanto hemos escuchado desde la calle estos días. Este proyecto es simple pero sí muy efectivo”.

A su turno, el senador Sandoval admitió que “los chilenos somos los más endeudados en América Latina. Son muchos los que por desconocimiento, caen en la pérdida de su vivienda porque no hay claridad de procesos que están redactados en el concreto inicial. Esto no es para la gente deshonesta sino para quien por diversas razones deja de pagar, por ejemplo por presentarse cesantía o una enfermedad catastrófica. En regiones esto pasa muy a menudo y molesta cuando los propios funcionarios de un banco terminan quedándose con ese inmueble tras un remate a un valor fiscal”.

El senador Montes calificó como positivo estudiar la legislación pro banco. “Muchas veces se ha tratado de cambiar esta desigualdad. También existe un corralito chileno y para terminarlo, se requiere la voluntad del Ministerio de Hacienda. Muchas personas que han ahorrado, no pueden recuperar su dinero. Durante los años 90 se debatió muchísimo este tema porque hubo una explosión de remates. Hicimos leyes para esto y sigue esta política abusiva. Hablamos de un sistema injusto para el deudor porque todo tiene que ver con qué le conviene al banco. En otras naciones esa conducta bancaria se castiga”.

Asimismo, el senador Pérez manifestó que “son millones las familias que se sacrifican para tener su hogar. Adquirir una vivienda siempre es un gran desafío. Muchas veces por razones ajenas a la voluntad del titular del crédito, éste deja de pagar. La primera medida que se valora de este proyecto es que siempre se considere el avalúo comercial porque es en cuánto se puede vender esa propiedad. Hay que trabajar también las normas de transparencia hacia al deudor porque todos hemos firmado pagarés sin haberlos leído. Es sano tener plazos más amplios para contestar la demanda también”.

El senador Navarro calificó como “la orquesta del Titanic” al Senado. “Estamos discutiendo una simple modificación para los deudores hipotecarios pobres. Llevo casi 15 años diciendo lo mismo, el tema de los abusos. El banco no es el problema sino el modelo económico y un presidente abusador. Por eso marcha la gente. ¿Creen que por discutir la agenda de Piñera, se solucionan los abusos? No se compren la agenda social. La discusión de este proyecto en medio de la mayor crisis, me parece una estupidez, hay que discutir los problemas de fondo”, enfatizó.

El senador Letelier reconoció que “más allá de los juicios que pueda tener el colega que me antecedió en al debate, creo que este proyecto es valioso porque busca parar en parte, los abusos de los bancos. Hay otros ejemplos como los contratos de las concesionarias de autopistas que consideran la tasa de interés del momento, y cuando ésta baja, aumentan significativamente su rentabilidad. Dado que tenemos un Estado subsidiario donde se protege el derecho de propiedad excesivo, llegamos a estas situaciones injustas. Sería bueno ver los bienes fiscales en venta porque ahí tampoco hay transparencia”.

Para el senador Chahuán, “lo más importante es proteger la vivienda familiar porque su pago constituye un esfuerzo de años. Hay que aprobar este proyecto en general para evitar mayores tasas de interés y el pago de seguros. También nos parece adecuado como se equilibren los derechos de los deudores con los de los acreedores. La idea no es llegar a la ejecución del inmueble porque muchos deudores terminan perdiendo su casa por ignorancia. Esto es parte de la agenda social”.

El senador Moreira pidió que “se retiren las declaraciones injuriosas en contra del Presidente que hizo el senador Navarro. Esto no va en la línea del Senado que es actuar con responsabilidad. Dejo constancia, y solicito audio y texto de las afirmaciones de este senador en cuanto a la acusación constitucional del presidente Piñera. Él queda inhabilitado por lo que ha dicho acá. Si se requiere, presentaremos esos antecedentes. En cuanto al proyecto, se habla de los bancos con juicios devastadores pero todos hacen uso de los bancos cuando se tiene una necesidad. No me gustan esas expresiones pero sí reconozco abusos que deben irse terminando de a poco”.

El senador García Huidobro aplaudió la propuesta. “Estuvimos conversando la situación de alto endeudamiento de las familias chilenas. Es uno de los problemas serios que movilizan a los chilenos. Los datos del Banco Central nos hablan de un máximo histórico de mora. Creo que este proyecto es indicado por la situación jurídica que se cambia. Se ponderará el avaluó comercial como regla. Valoro a quienes presentaron esta moción. Hoy las tasas de interés no dicen relación con un crédito a largo plazo. Las personas hacen la bicicleta y es imposible salir de ahí con las tasas de interés de las casas comerciales y el retail”, indicó.

“Chile es una de las sociedades más desiguales”, hizo ver la senadora Provoste agregando que “Chile es el país más endeudado en América Latina y eso se ve mucho más crítico en adultos mayores y los más pobres. Acá buscamos evitar la injusticia de perder el esfuerzo de toda una vida. Recordamos a organizaciones como Anda Chile que perdieron sus viviendas por culpa de los bancos. Este proyecto no apunta a cambiar el sistema económico, sino que solo viene a resolver un problema puntual pero dramático. Hay que escuchar la demanda de la ciudadanía y no debemos dejar engañarnos con la agenda social”.

El senador Pizarro declaró que “se pretende evitar el abuso que se hace con deudores de viviendas hipotecadas. Las formas en que se materializan esos juicios son altamente injustas para los deudores. El proyecto viene a corregir muchos de estos temas que terminan en una subasta. En la práctica, a la gente le rematan sus viviendas a un precio muchísimo más barato de lo que se las vendieron y lo que valen en realidad. Se busca poner condiciones más justas a los juicios que llevan los bancos, donde los deudores se ven indefensos. Todos conocemos casos que llegan a nuestras oficinas de regiones. Es lamentable”.

Aplaudiendo esta propuesta, el senador Pugh argumentó que “me alegro que estemos escuchando a la ciudadanía y se haya puesto este proyecto en el primer lugar de la tabla. Los deudores hipotecarios fueron parte de las personas que salieron a marchar. Lo primero es respetar el Estado de Derecho. Me sumo a la idea de acelerar el trámite de este proyecto, de manera que cuanto antes se transforme en ley. En cuanto a su contenido, creo que si se va a liquidar un bien, debe hacerse a un precio justo. Este acuerdo unánime, tal vez es el inicio de una oportunidad que nace de una crisis”.

Finalmente, la senadora Ebensperger admitió que “el mayor bien es la casa propia. El resguardar el inmueble de los abusos no puede sino que ir por la línea correcta. Valoro la iniciativa y espero que en su discusión en particular, se puedan mejorar los aspectos necesarios. Y estoy segura que dar premura a esta discusión solo vendrá a facilitar la vida de millones de chilenos. Voto a favor de la idea de legislar”.