Nueva ley de copropiedad inmobiliaria pasa a Cámara Baja
La iniciativa busca reemplazar la actual normativa que ya tiene casi 20 años de vigencia y que se ha visto enfrentada a la existencia de un creciente mercado de condominios y viviendas en copropiedad.
21 de enero de 2020Casi el 24% de las viviendas en Chile están en régimen de copropiedad. Una realidad muy distinta a la de 20 años atrás y que hizo necesario trabajar en un proyecto de ley que estableciera una nueva ley de copropiedad inmobiliaria.
La iniciativa fue aprobada en general y en particular por la Sala del Senado, con 35 votos a favor, quedando en condiciones de cumplir su segundo trámite en la Cámara de Diputados.
Durante la votación del proyecto intervinieron los senadores David Sandoval, Carlos Montes, Carmen Gloria Aravena, Juan Pablo Letelier, Iván Moreira, Alejandro Navarro, Ximena Rincón, Rabindaranath Quinteros, Jorge Soria, Alejandro García Huidobro, Francisco Chahuan, además del ministro de Vivienda, Cristián Monckeberg.
Cabe recordar que el proyecto tuvo una extensa tramitación y se realizó un detenido análisis de sus normas en 27 extensas sesiones de la Comisión de Vivienda a las que se sumaron otras de la Comisión de Hacienda. En total se analizaron casi 300 indicaciones que derivaron en un extenso texto que busca regular diversos aspectos de la vida en copropiedad.
En lo fundamental, la iniciativa aborda temas como la clasificación de condominios, contenidos de reglamento de copropiedad, fórmulas de resolución de conflictos, exigencias urbanas de construcción, la creación de un registro nacional de administradores de condominios, sanciones claras y precisas para quienes no cumplan con las normas.
Hubo consenso en la discusión respecto de la urgencia de corregir, modernizar y simplificar las normas sobre copropiedad, más aún si se toma en consideración que actualmente existen en Chile un millón 138 mil edificios y que anualmente se construyen entre 500 y 600 edificios al año.
Ello, señalaron los senadores, deja en evidencia que un porcentaje relevante de la población vive en condominio sin que exista una institucionalidad que los regule o fiscalice. De ahí que destacaran el acuerdo con el Ministerio de Vivienda de crear una secretaría ejecutiva que se haga cargo de este tema.
También destacaron que se hagan cambios respecto de los quórums para tomar acuerdos en las asambleas, que se permita flexibilizar ciertas normas respecto del pago de los gastos comunes adeudados.
En lo principal, el proyecto deroga la ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria y, en su lugar, propone una nueva, que mantiene vigente la mayor parte de las normas de la actual, pero reestructurando y ordenando sus disposiciones.
Establece que los proyectos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria (condominios) corresponden a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide una edificación y/o el terreno en los que coexisten; de modo tal que otorgan a sus titulares, en forma simultánea, un derecho de propiedad exclusivo y un derecho de dominio común respecto de los bienes necesarios para la existencia, seguridad, conservación y funcionamiento del condominio.
Asimismo, elimina la distinción entre condominios horizontales y verticales, la que es reemplazada por 2 tipos de condominios: Tipo A o Condominio de unidades en terreno común y Tipo B o Condominio de sitios urbanizados.
También define obligación económica como todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad.
El proyecto dispone que los gastos destinados a pagar las indemnizaciones y otros causados por término de contrato de trabajo del personal contratado, se harán con cargo al Fondo común de reserva, y ya no con cargo a los gastos comunes de administración.
Se otorga la calidad de copropietarios hábiles a aquellos que se encuentren al día en el pago de toda obligación económica para con el condominio, y ya no solamente que se encuentren al día en los gastos comunes.
La iniciativa también efectúa precisiones que deberán contemplar los respectivos Reglamentos de Copropiedad, por ejemplo, no podrán contener normas que vulneren la Ley contra la Discriminación; no podrá prohibirse la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades, sin perjuicio de poder limitarse el uso de los espacios comunes; y deberá contener las conductas que constituyen infracciones al reglamento de copropiedad y las respectivas multas o sanciones aplicables, pudiendo calificarlas según su gravedad.
Asimismo, actualiza y simplifica la normativa asociada a la administración interna de los condominios y la adopción de acuerdos por parte de los copropietarios, promoviendo mejores condiciones de mantención y uso de los bienes comunes, así como la adecuada relación y convivencia entre copropietarios y residentes.
Para los efectos de la administración del condominio se considerarán los siguientes órganos: asamblea de copropietarios, comité de administración, administrador y subadministrador, señalando las funciones, atribuciones quórums e integración de los mismos.