Norma que permitirá a los deudores evitar el remate de sus propiedades avanza a su segundo trámite
Con 30 votos a favor, los senadores respaldaron los cambios realizados por la Comisión de Economía al texto.
18 de noviembre de 2020
Por aprobado se dio el proyecto que modifica la Ley General de Bancos y el Código de Procedimiento Civil para establecer el avalúo comercial de los bienes raíces como mínimo de las subastas y proteger la vivienda única de los deudores que indica por medio de la prenda pretoria.
Esto luego que los congresistas presentes en la sesión ordinaria apoyaran la moción por unanimidad. Con este resultado ésta pasa a la Cámara Baja para su estudio, dando lugar al segundo trámite.
La propuesta de autoría de los senadores Ximena Rincón, Yasna Provoste, Álvaro Elizalde, Francisco Huenchumilla y Jorge Pizarro, pretende entregar mayor protección a los deudores, tanto generales como hipotecarios, frente a la posibilidad de remate de su inmueble en caso de morosidad, defendiendo la existencia de condiciones justas en los juicios ejecutivos e hipotecarios.
Durante el debate, los legisladores apuntaron a la urgencia que tiene equilibrar el poder de los acreedores y los deudores, luego que estos últimos ven mermado su patrimonio en circunstancias de endeudamiento. Los congresistas hicieron hincapié en cómo la pandemia ha puesto aún más de relieve el endeudamiento y el riesgo que corren muchas hipotecas dado que sus titulares no han podido pagar sus dividendos.
También relataron diversos casos donde los consumidores pierdan su único bien raíz, que es, además, el hogar familiar, por ello apelaron a la necesidad que estos bienes se transen a precios razonables.
El proyecto contempla una serie de disposiciones en favor de los deudores hipotecarios. Parte del texto aprobado plantea lo siguiente:
“Si la ejecución recae sobre un bien inmueble cuyo avalúo fiscal no excede de ocho mil unidades de fomento y el deudor ha pagado, a la fecha del requerimiento de pago, el cincuenta por ciento o más del capital adeudado, el acreedor solo podrá solicitar su remate si se mantienen vigentes seis o más meses continuos o discontinuos de mora.
La tasación será la que figure en el rol de avalúos que esté vigente para los efectos de la contribución de haberes, incrementada en un treinta por ciento. En caso de disconformidad con ese valor, tanto el deudor como el acreedor podrán solicitar el informe de un perito tasador para que se determine por el juez la tasación comercial del inmueble, previa consignación de los honorarios del perito por parte del solicitante”.
El presidente de la Comisión de Economía, Álvaro Elizalde explicó la norma, expresando que “se buscan condiciones más justas para los deudores hipotecarios por lo que se hacen cambios a varios cuerpos normativos. Por ejemplo, la tasación será la que figure en el avalúo más un 30%. En el remate no se admitirá postura que baje dicha tasación”.
A continuación parte de la argumentación de los senadores presentes en la sesión telemática:
“El 50% de los trabajadores ganan menos de 400 mil pesos, solo el 20,2% gana más de 800 mil. Chile es el país más endeudado de América Latina. Hay 4,6 deudores morosos y esto va a aumentar con la pandemia. Queremos defender condiciones justas en los juicios hipotecarios cuando el inmueble es el hogar familiar único”.
“Los sectores medios son los más afectados con esta realidad. Ellos están altamente endeudados pero tienen derecho a defender su propiedad cuando están morosos. Se busca apoyarlos en caso de remate porque hoy las personas están indefensas y al arbitrio de la banca y el retail que entregan los créditos”, declaró el senador Jorge Pizarro.
“Esta propuesta resulta urgencia hoy más que nunca. Lo que queremos es que la gente no pierda su casa porque la situación económica le ha cambiado. La idea es que en el caso que se concrete un remate, éste permita financiar la deuda. Hoy las propiedades son rematadas hasta un cuarto del avalúo fiscal”.
“Este proyecto soluciona problemas prácticos. Una cosa es que una persona tenga deuda y quiera pagarlas pero otra cosa es que el sistema crediticio se aproveche de eso. Los bancos hacen una tasación inicial, pero cuando hay mora, el mismo banco lo tasa en un precio bajísimo, eso es un abuso”.
“Seis meses continuos o discontinuos de deuda va a generar un juicio ejecutivo, esto porque hoy a los tres meses ya se genera la opción de remate. Quiero agradecer el aporte de los profesores Yáñez y Maturana que nos ayudaron a resolver esto desde el punto de vista procesal”.
“Se han señalado diversas situaciones en este debate. Muchas personas con una deuda muy baja terminan sin su propiedad. Hemos conocido conductas reñidas con la ética que vienen del mercado inmobiliario. Hay empresas que se dedican a comprar estos inmuebles morosos a precios irrisorios”.
“La banca habla del valor de liquidez. Eso implica una rebaja del avalúo que se usa para los remates. Este es por lejos uno de los principales problemas que agobian a las familias hoy. Siempre nos preguntan si hay un proyecto que ayude a los cesantes que temen perder su casa. Este es un primer paso”.
“Muchas veces los acreedores de hipotecarios rematan a un precio ínfimo y persiste la deuda. Es importante tener certeza jurídica y a la vez, pensar en las personas que por razones de fuerza mayor, dejan de pagar sus deudas”.
“Si bien los remates están regulados en la ley general de Bancos o el Código de Procedimiento Civil, queda una sensación de abuso. Hay una serie de mañas que se dan en los juicios de este tipo. Fijamos el tope de 8 mil Unidades de Fomento (232 millones pesos y fracción). Se intentó regular el proceso de remate y tasación”.
“El crédito mueve la economía. El Código de Procedimiento Civil rige los créditos de personas naturales y la Ley General de Bancos apela a estas entidades. Este proyecto viene a modernizar estas disposiciones mejorando las condiciones del remate”.
“Esto da cuenta del tipo de sociedad que queremos tener. Esto es si queremos seguir en un modelo donde las personas pasen a un segundo plano y primero esté el mercado, o dar vuelta esas prioridades. Esto coincide con el debate de la Convención Constituyente”.