Remate de propiedades: senadores analizan concepto de subasta electrónica

Ampliar el plazo para presentar indicaciones. Ese fue el acuerdo al que llegaron los integrantes de la Comisión de Economía respecto al estudio en particular del proyecto que modifica la Ley General de Bancos y el Código de Procedimiento Civil para establecer el avalúo comercial de los bienes raíces como mínimo de las subastas y proteger la vivienda única de los deudores que indica por medio de la prenda pretoria.

En simple, se trata de mejorar las condiciones en que los acreedores y los deudores de bienes raíces llegan a un acuerdo respecto a las deudas impagas. Hoy los bancos principalmente, suelen llevar a remate estas propiedades sin consideran el monto del crédito ya saldado y el precio comercial de los inmuebles. Hoy estos son subastados de acuerdo al avalúo fiscal.

En la última sesión, los legisladores escucharon al subsecretario del Ministerio de Justicia, Sebastián Valenzuela; y a la Coordinadora de la Unidad de Coordinación y Estudios de esa cartera, Mónica Naranjo. Las autoridades explicaron los cambios que se consignan en el proyecto a la reforma a la justicia civil, que ingresará en el primer semestre de este año, entre los cuales se contempla la creación de una subasta online.

En cuanto a las indicaciones, el presidente de la Comisión, el senador José Miguel Durana reconoció que se quiere ampliar el plazo pensando en las modificaciones que podrían redactarse pensando en lo expresado por los representantes del Ministerio de Justicia.

“Existen dos cuellos de botella que queremos destrabar mejorando el texto. Uno es respecto a las excepciones que se van a hacer a la ley, las que deben ser claras y bien fundamentadas para dar garantías tanto al acreedor como al deudor. Un segundo tema es el concepto de prenda pretoria, cuyo costo podría traspasarse al deudor. No queremos que con esta ley se terminen subiendo las tasa de interés de los hipotecarios o se haga más difícil acceder a este tipo de préstamos”, hizo ver.

Por su parte, una de las autoras de la norma, la senadora Ximena Rincón explicó que “queremos garantizar que las personas no pierdan su vivienda a un precio vil cuando no pueden pagar sus dividendos. Si esto es ley, podremos darle una muy buena noticia a las familias del país. Vamos a hacer los esfuerzos para despachar el proyecto durante enero”.

En cuanto a las observaciones realizadas por el Ministerio de Justicia, valoró la propuesta de aplicar un remate electrónico. “Nos parece que ese instrumento sería  lo más adecuado. El punto que la reforma a la justicia civil es un proyecto que contempla la subasta online, pero ingresará al Congreso durante este semestre. Nosotros queremos despachar esta norma ahora”, hizo ver.

La reforma a la justicia civil contempla una serie de cambios que pretenden agilizar los juicios asociados. En materia de juicios ejecutivos (en los que se busca un acuerdo entre el acreedor y el deudor), se estipula la creación de un portal web nacional de embargo online y subasta judicial electrónica de bienes inmuebles.

La idea es que cada martillero público deberá crear su propia página web para la subasta de bienes muebles. Con esto se pretende evitar “mafias” de subastadores que amedrentan a los postores para adjudicarse ellos las casas y después venderlas.

Al respecto, el subsecretario Valenzuela apuntó a la necesidad de establecer condiciones más justas en estos procedimientos. “Hablamos de no pasar por alto consideraciones como que el deudor vive en la propiedad, cuya hipoteca se encuentra con mora (vivienda única); el hecho que se haya cancelado más de la mitad del crédito hipotecario”, describió.

A la vez la autoridad reconoció que tal como está redactado el proyecto hay que revisar los efectos de la llamada prenda pretoria (este instrumento permite que el acreedor del bien embargado en una ejecución, pueda administrarlo recibir frutos de él, es decir, alguna utilidad que le permita zanjar en parte la deuda).

“De acuerdo a esta norma, el deudor perderá de todas formas el bien porque el acreedor lo administrará. La satisfacción de esa deuda o el cobro del crédito es parcial. Los pagos del crédito son parciales, por tanto el problema no extingue. También la administración tiene un costo que se traspasa al deudor”, aclaró.

En tanto, Naranjo detalló la idea de la subasta judicial electrónica. La idea es que este instrumento pueda ser utilizado en todos los tribunales del país y sea administrado por la Corporación de Administración del Poder Judicial. “En la página se debe hacer la publicación del remate, ejecutar el remate en sí mismo, hacer la pujas, adjudicar el bien y remite esta información al tribunal específico”, detalló.